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まず、不動産会社が行う査定は、あくまで営業ツールとしての「無料査定」が中心です。
それは、不動産鑑定士の行う「査定業務」とは異なり、お客様が売りたい物件が「○○円程度」という相場を示すことが多く、立証資料としては利用できない程度のものが多いと思われます。
その多くは、「中古車の査定」と同じようなものであると考えて頂ければ良いと思います。
しかし、「無料査定」にはそれなりの意味もあり、それを否定することはできません。
例えば、売りたい人が、その「売り」を頼むべき不動産業者を選別するため等においては、どんどん活用すべきでしょう。
それに対して、不動産鑑定士の行う鑑定評価は、資格を有する不動産鑑定士しか行えない 「独占業務」であり、「鑑定評価基準」に基づいて行う、実証的なものです。
しかし、不動産鑑定評価は費用もかかることから、お客様のニーズに応え、不動産鑑定士も「査定」を行っています。
但し、査定といっても、日頃から不動産の評価を行っている不動産鑑定士が行うものなので、当然のことながら体裁も内容も「無料査定」とは異なってきます。
原則として、「鑑定評価」は「鑑定評価基準」というものに即して行われるべきもので、「査定」は形式や様式は基本的には自由です。
その結果、信頼性や責任度合いは、「鑑定評価」の方が強いと言えます。
しかし、「鑑定評価」の場合は、評価料が高く、査定の場合は料金が安いところから、お客様の
ニーズによっては、「査定」の方が「お得・有益」なことは多くあります。
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では、具体的に、不動産鑑定士が行う「鑑定」と「査定」では、何が違うのでしょうか？
まず、出来上がりのページ数（ボリューム）が異なります。
価格計算の過程により、日本語の説明文や各種の記述の量もケース毎に異なってきます。
説明文も単なる日本語の羅列ではなく、価格が導き出される理由や根拠の説明もなされるので、深く意味のある部分です。
また、納期の点においても、差が生じます（鑑定の方が時間がかかります。）
一番身近な例として「更地」の評価手法を考えてみます。 |
| 都内の3,000㎡の大規模な既成市街地の更地の場合の評価手法 |
| 「鑑定評価」 |
1.取引事例比較法（実際の取引事例から比較して価格を判定） |
| 2.土地残余法（収益還元法といわれるものです） |
| 3.開発法（土地の開発を想定して価格を求める） |
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| と、基本的には3つの手法を用いるのが通常です。 |
| 「査定」 |
1.取引事例比較法（実際の取引事例から比較して価格を判定） |
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と、一つの手法による場合の査定も多くあります。
ただし、査定料金にも幅があり、査定の場合でも上記の「土地残余法」や 「開発法」 を併用する場合もあります。 |
「査定」か「鑑定」か？導き出された価格の「利用目的」が、決定ポイントです!!
つまり・・・・ |
| 1. |
裁判などの時に強い
立証資料が欲しい |
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鑑定評価が望ましい |
| 2. |
売買の参考価格を知りたい |
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査定（但し、厳密な鑑定を望む方は別） |
| 3. |
借地非訟事件 |
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査定や意見書でも参考となる場合はある（何が要求されるか事件毎によって異なるので行政書士・弁護士等に相談） |
| 4. |
遺産分割 |
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相続人全員が納得の上で、費用を抑えたい場合は査定、他の相続人に対する交渉材料なら鑑定 |
| 5. |
同族会社間の売買 |
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依頼者のニーズにより、査定又は鑑定 |
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私見ですが、参考価格で足りる場合は査定で良いと思われます。
すなわち、もともと争いになる可能性が低い交渉の中で、お互いが参考価格を規準にして交渉に応じようとする姿勢がある場合や第３者に提示する資料ではなく、自分自身だけが価格を知りたい（売買の参考として）場合等は「査定」で良いと思われますし、実際このような依頼が最も多いと言えます。 |
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| しかし、この場合でも、まずは、ご相談されることをおすすめします。 |
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公の機関（裁判所・税務署等）に提出する場合は、基本的に鑑定評価となります。 |
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利用目的とは別に、とにかく厳密さがほしいという方は「鑑定」です。 |
| 当事務所では、いつでも無料相談を行っていますので、お気軽にお電話又はメールにてご相談下さい。 |
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